г.Москва, Малый Гнездниковский переулок, дом 12 +7 (495) 649 11 65, +7 (985) 763 90 66

Статьи

Договоры по программе "Жилье для российской семьи"

22.03.2016(1090  )

Суть программы «Жилье для российской семьи». Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 года N 404 «О некоторых вопросах реализации программы „Жилье для российской семьи“ в рамках государственной программы Российской Федерации „Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации“, на территории Российской Федерации запущена программа „Жилье для российской семьи“ (далее по тексту — Программа). В целях реализации данной Программы субъектами РФ заключены соглашения с Минстроем России и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, в которых определены объем обязательств данного субъекта по строительству жилья экономического класса и основные условия обеспечения строительства жилья эконом-класса объектами инженерно-технической инфраструктуры (так, Республикой Татарстан соответствующее соглашение подписано 03.07.2014, объем обязательств республики — строительство жилья эконом-класса в объеме не менее 1, 5 млн. кв. метров в срок до 1 июля 2017 года <1>).
--------------------------------
<1> Текст соглашения доступен на официальном сайте Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан по ссылке: http://minstroy.tatarstan.ru/file/соглашение (1).pdf.

Программа предполагает обеспечение жильем экономического класса (стоимостью не более 35 тыс. рублей за 1 кв. метр <2>) определенных категорий граждан <3> и в качестве компенсации низкой стоимости строительства жилья определяет механизм выкупа у застройщиков построенных ими на проектах, заявленных по Программе, объектов инженерной инфраструктуры, по цене не более 4 тыс. рублей за 1 кв. метр общей площади жилья экономического класса, построенного по Программе.
--------------------------------
<2> Первоначально цена 1 кв. метра была определена в 30 тыс. рублей, однако в соответствии с изменениями в Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 N 404, внесенными Постановлением Правительства РФ от 25.02.2015 N 168, цена 1 кв. метра жилого помещения, реализуемого по Программе, составляет 35 тыс. рублей.
<3> Граждане, приобретающие жилье на условиях Программы, должны обязательно соответствовать категориям, перечень которых содержится в п. 4 Основных условий и мер реализации Программы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 N 404, и быть включенными в специальные списки, которые в каждом субъекте РФ ведет лицо, уполномоченное на это специальным нормативным актом органа исполнительной власти субъекта РФ Республике Татарстан лицом, уполномоченным на ведение списков по Программе в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РТ от 14.07.2014 N 495, является ОАО „Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Татарстан“).

Механизм выкупа заключается в строительстве сетей за счет застройщика, последующей их продаже в адрес специально созданной проектной компании (специальное общество проектного финансирования, создаваемое силами и за счет средств ОАО „АИЖК“ отдельно под каждый вид сетей в зависимости от вида ресурсов, далее по тексту — СОПФ) и одновременной передаче сетей от СОПФ ресурсоснабжающей организации в аренду для эксплуатации. Стоимость арендной платы за лизинг сетей компенсируется ресурсоснабжающей организацией надбавкой к тарифу, выставляемому жителям микрорайона, в котором данные сети будут эксплуатироваться.
Договоры, заключаемые по Программе. В соответствии с положениями статьи 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Программа предусматривает заключение в общей сложности семи договоров (не считая договоров на выполнение проектных, подрядных и других работ, заключение которых обязательно в процессе строительства), среди которых договоры как между частными лицами, так и договоры, осложненные публичным элементом. Рассмотрим договоры, описанные Программой, подробнее.
1. В целях реализации механизма выкупа по Программе необходимо заключение предварительного договора обеспечения строительства жилья экономического класса объектами инженерной инфраструктуры.
Предварительный договор заключается между ОАО „АИЖК“, субъектом РФ, ресурсоснабжающей организацией (РСО) и застройщиком, отдельно в отношении каждого объекта инженерно-технического обеспечения/вида коммунального ресурса. Он закрепляет достигнутые сторонами соглашения в отношении заключения в будущем договора купли-продажи объекта инженерного обеспечения и договора аренды объекта, а также условий предоставления ОАО „АИЖК“ целевых займов в адрес СОПФ для финансирования его выкупа.
2. В процессе строительства жилья застройщик заключает с гражданами, относящимися к определенным категориям, договоры долевого участия в строительстве жилья. После ввода в эксплуатацию застройщик в течение 6 месяцев имеет право заключать договоры купли-продажи жилых помещений, причем как с гражданами, так и с органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
Существенное условие договора: цена жилых помещений установлена Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 N 404 и не должна превышать одну из минимальных величин — 35 тыс. рублей, или 80% от рыночной стоимости за 1 кв. метр.
3. В целях создания условий доступности приобретения жилья по Программе ОАО „АИЖК“ разработана специальная программа кредитования граждан — „Социальная ипотека АИЖК“, ставки по которой — от 10, 3% годовых. Таким образом, при наличии необходимости, граждане заключают кредитные договоры либо договоры займа.
4. После завершения строительства жилья и объектов инженерно-технического обеспечения по проекту и ввода их в эксплуатацию СОПФ и застройщик заключают договор выкупа объектов инженерно-технического обеспечения.
5. Одновременно с заключением договора выкупа объектов СОПФ и РСО заключают договор аренды всех объектов инженерно-технического обеспечения. По условиям данных договоров всю эксплуатацию инженерных сетей и других объектов осуществляют РСО, которые также защищают и выставляют тарифы.
6. Установление тарифа происходит на уровне ресурсоснабжающих организаций и тарифных комитетов. При этом граждане для пользования соответствующими услугами и осуществления платежей заключают договоры с управляющими компаниями.
7. После того как объем объектов инженерно-технического обеспечения на балансе каждой из СОПФ (их в Российской Федерации будет всего четыре под каждый вид ресурсов) составит 3 млрд. рублей, СОПФ осуществляют выпуск облигаций, обеспеченных данными объектами. При этом 90% облигаций (старший транш) выкупают крупные институциональные инвесторы (ОАО „АИЖК“ и другие инвесторы, среди которых планируются такие, как ВЭБ, пенсионные фонды и др.), а 10% облигаций (младший транш) выкупает субъект РФ, в котором данные сети построены и эксплуатируются. Соответственно, заключению подлежат договоры облигационного займа.
Правовой анализ договоров Программы. Анализ договоров позволяет сделать вывод, что все договоры, заключение которых предусмотрено Программой, соответствуют нормам действующего гражданского законодательства. При этом установление в договорах императивных условий преследует цель: во-первых, соблюдения прав граждан на приобретение жилья по заранее определенной льготной цене (установление условия о цене в договорах приобретения жилых помещений); во-вторых, защиты прав будущих инвесторов путем установления механизма гарантированного поступления средств для погашения облигационного займа за счет тарифа (установление условия о выкупе сетей только после продажи застройщиком не менее 50% жилья).
Соотношение частного и публичного начал в договорах, заключаемых по Программе. Определяющим принципом заключения договора, вытекающим из его отношения к частному праву, является свобода договора. Выражением свободы договора, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, является как добровольность его заключения, так и возможность заключения как договоров, предусмотренных действующими положениями российского гражданского законодательства, так и не предусмотренных законами или другими нормативными правовыми актами.
В данной Программе указанный принцип проявляется в полной мере. Первое его проявление — добровольность заключения договора — определяется добровольностью участия в Программе застройщиков. Застройщика не наделяет соответствующими правами и обязанностями государство или субъект РФ, для участия в Программе застройщику необходимо самостоятельно подать в орган, уполномоченный субъектом РФ, заявку в установленном порядке для участия в отборе на предмет соответствия проекта Критериям и требованиям, установленным Постановлением от 05.05.2014 N 404. Застройщик — победитель отбора приобретает права и обязанности по Программе.
Заключение договоров, не предусмотренных действующим законодательством, проявляется при заключении между субъектом РФ, ОАО «АИЖК», застройщиком и ресурсоснабжающими организациями предварительного договора на специальных условиях, предусмотренных Программой.
Публичные же начала в Программе проявляются в следующих случаях: во-первых, гарантия цены жилых помещений, во-вторых, гарантия цены выкупа сетей, в-третьих, порядок установления тарифа в отношении объектов инженерно-технического обеспечения, приобретаемого СОПФ по Программе и передаваемого в аренду ресурсоснабжающим организациям (соответствующие изменения в нормативные акты в области тарифного регулирования внесены Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1305), в-четвертых, установление условий приобретения объектов инженерно-технического обеспечения со стороны СОПФ и др.
Вывод. Программа «Жилье для российской семьи» является достаточно интересным механизмом обеспечения граждан доступным жильем. Граждане, относящиеся к категориям, которые в большинстве своем не могут позволить себе приобретение квартир по рыночным ценам, получают право приобрести жилье экономического класса на льготных условиях. При этом стоимость объектов инженерной инфраструктуры граждане возмещают в течение длительного периода — всего срока их аренды ресурсоснабжающими организациями у СОПФ (расчетный срок аренды — 25 — 30 лет).
Соответственно, денежные средства, первоначально направляемые застройщикам за выкуп сетей, являются возвратными, их точкой выдачи являются крупные институциональные инвесторы, а точкой платежа — граждане.
При этом условия Программы на сегодняшний день не лишены и недостатков, а именно:
1. Сложности с достижением договоренностей с ресурсоснабжающими организациями. Компенсация застройщикам стоимости строительства сетей, построенных в рамках Программы, предусмотрена через механизм выкупа сетей специальными проектными компаниями (СОПФ). При этом согласно действующему законодательству подключение объектов к сетям инженерно-технической инфраструктуры осуществляется за счет расходов поставщика ресурса (РСО), возмещаемых заявителем (застройщиком) в виде утвержденной платы за подключение (технологическое присоединение). Собственником построенных сетей становится РСО, которая впоследствии распоряжается созданным имуществом, в том числе осуществляя его эксплуатацию. Таким образом, застройщик не может являться правообладателем указанных объектов и не может продать их в СОПФ, получив возмещение понесенных затрат.
Решением вопроса может быть как 1) внесение в действующее законодательство изменений, направленных на возможность возмещения РСО стоимости технологического присоединения, не включающего размер расходов на строительство сетей для застройщиков, осуществляющих строительство в рамках Программы; так и 2) предложение совершенно иной, не связанной с выкупом объектов инженерной инфраструктуры, схемы компенсации застройщику стоимости платы за подключение (технологическое присоединение) с последующей компенсацией расходов ОАО «АФЖС» за счет тарифа.
Во исполнение первого предложения и в целях совершенствования условий Программы для успешной ее реализации во всех регионах России необходимо рассмотреть предложение о внесении следующих изменений в нормативные правовые акты Российской Федерации в следующих областях:
1) в области электроэнергетики:
а) пункт 2 статьи 23.2 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» дополнить абзацем 2 в следующей редакции: «В случае необходимости технологического присоединения проектов жилищного строительства, реализуемых по программе „Жилье для российской семьи“, размер платы за технологическое присоединение не должен включать расходы на строительство объектов электросетевого хозяйства ввиду того, что застройщик по проекту осуществляет строительство указанных объектов за свой счет»;
б) в Методические указания по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям, утвержденные Приказом Федеральной службы по тарифам от 11.09.2012 N 209-э/1, добавить главу II.1 следующего содержания:
«II.1. Расчет размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям застройщиков, реализующих проекты комплексного жилищного строительства в рамках программы „Жилье для российской семьи“.
23.1. Плата за технологическое присоединение для заявителей, являющихся застройщиками проектов жилищного строительства, реализуемых по программе „Жилье для российской семьи“, включает в себя стоимость мероприятий, перечисленных в пункте 16 (за исключением подпунктов „б“ и „в“) методических указаний (тыс. руб.).
Строительство и выполнение проектно-сметной документации по мероприятиям „последней мили“ застройщик осуществляет за свой счет»;
2) в области газоснабжения:
а) пункт 2 статьи 23.2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в РФ» дополнить абзацем 2 в следующей редакции: «В случае необходимости технологического присоединения проектов жилищного строительства, реализуемых по программе „Жилье для российской семьи“, размер платы за технологическое присоединение не должен включать расходы газораспределительной организации на строительство объектов газораспределительных сетей от существующих объектов до присоединяемых объектов ввиду того, что застройщик по проекту осуществляет строительство указанных объектов за свой счет»;
б) статью 26 (18) главы VI.2 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2000 г. N 1021 дополнить абзацем 2 в следующей редакции: «В случае необходимости технологического присоединения проектов жилищного строительства, реализуемых по программе „Жилье для российской семьи“, размер платы за технологическое присоединение не должен включать расходы газораспределительной организации на строительство объектов газораспределительных сетей от существующих объектов до присоединяемых объектов ввиду того, что застройщик по проекту осуществляет строительство указанных объектов за свой счет».
Во исполнение второго предложения предлагаем рассмотреть возможность предоставления ОАО «АФЖС» инвестиционного займа в адрес ресурсоснабжающей организации на цели строительства заранее определенных объектов инженерной инфраструктуры. Размер средств на погашение инвестиционного займа предлагаем учесть при регулировании тарифов, наряду с методом экономически обоснованных расходов рассмотрев возможность применения метода доходности инвестированного капитала.
2. Сложности с обеспечением проектов жилищного строительства объектами социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры. Согласно пункту 3.1.5 типового соглашения об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках Программы, заключаемого субъектами, обязательством субъекта является оказание содействия в обеспечении проектов, реализуемых по Программе, объектами социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры. При этом формулировка «содействие» не является четкой и не распределяет обязанности по финансированию соответствующих объектов.
С учетом низкой продажной стоимости жилья строительство застройщиком по Программе дополнительно объектов социальной инфраструктуры — детских садов и школ, объектов дорожно-транспортной инфраструктуры — дорог и развязок представляется невозможным. На основании изложенного полагаем необходимым внести в Программу необходимые изменения, четко определяющие источник финансирования строительства объектов социальной и дорожно-транспортной инфраструктуры по проектам Программы.
3. Сложности с расчетом площади квартир. В соответствии с разъяснениями по вопросам, возникающим в ходе реализации программы «Жилье для российской семьи», размещенными на официальном сайте ОАО «АИЖК», для определения стоимости одного квадратного метра жилья экономического класса по Программе в расчет принимается исключительно общая площадь жилого помещения, которая согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, площади летних помещений не могут быть учтены при формировании цен на квартиры, притом что застройщик несет затраты на их возведение, то есть продажная стоимость квартир будет менее 35 тыс./м², что существенно снижает привлекательность Программы для застройщиков.
При этом на всей территории России для целей расчета стоимости квартир используются коэффициенты площадей балконов, лоджий, веранд и террас, установленные СНИП 2.08.02-89. Поскольку их использование в данной Программе не противоречит действующему законодательству, полагаем возможным разрешить их применение при расчете стоимости квартир по Программе.

Автор: Д.Р. Сафиуллина

Источник: Консультант Плюс

Судебная практика

Раздел между супругами жилого помещения, находящегося в залоге

24.06.2016( 3485  )

В статье рассмотрены теоретические и практические проблемы раздела между супругами (бывшими супругами) жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации.

Проблемы раздела жилого помещения между бывшими супругами

24.06.2016( 2789  )

Раздел совместно нажитого имущества между бывшими супругами в судебной практике явление заурядное. Однако, когда предметом иска становится жилое помещение, дела о разделе имущества часто приобретают сложный характер, так как участники процесса в лице истцов и ответчиков стараются отойти от правила раздела имущества, находившегося в законном режиме пользования супругов, и пересмотреть размер причитающихся им долей.

Порядок встреч с ребенком

21.06.2016( 2495  )

В статье анализируется современная судебная практика рассмотрения споров об определении места жительства ребенка.

Залог недвижимости и права бывших супругов

17.06.2016( 1709  )

Обеспечение в виде недвижимости не так надежно, как может показаться на первый взгляд, если залогодателем является гражданин, ранее состоявший в браке. Рассмотрим все риски, которые грозят не только банку, но и самим бывшим супругам залогодателей в таких ситуациях.

Поручение без согласия супруга

15.06.2016( 1182  )

Верховный суд разъяснил, когда супруг может поручиться за знакомого без согласия жены.

Постановления судов в практике по семейно-правовым спорам

14.06.2016( 1294  )

В статье анализируются проблемы исполнения различных постановлений судов при регистрации соответствующих актов гражданского состояния. Отмечается несоответствие положений семейного, гражданского процессуального и специального законодательства об актах гражданского состояния. Доказывается недопустимость заключения мирового соглашения о расторжении брака, направления в органы ЗАГС выписок из судебных решений по отдельным категориям дел.

алименты   алименты детям   взыскание алиментов   Вселение   выплата алиментов   Выселение   детские   долги супругов   заключение брака   Имущественный налоговый вычет   Имущество супругов   Исковая давность   Лишение родительских прав   Материнский капитал   место жительства ребенка   место проживания ребенка   недействительность брака   Ограничение родительских прав   опека   порядок общения с ребенком   Пособия   постановка на учет   права детей   Права несовершеннолетних   Права родителей   право пользования   прекращение брака   равенство долей   развод   развод суд   раздел дома   Раздел имущества   раздел имущества супругов   разрешение органов опеки   расторжение брака   сделка   собственность супругов   совместная собственность   совместная собственность супругов   Споры о детях   Срок исковой давности   удочерение   установление отцовства   Установление происхождения детей   Усыновление   фиктивный брак