г.Москва, Малый Гнездниковский переулок, дом 12 +7 (495) 649 11 65, +7 (985) 763 90 66

Статьи

Проблемы реализации норм, регулирующих совершение сделок с жилыми помещениями, принадлежащими малолетним детям

28.01.2016(4168  )

По действующему гражданскому законодательству несовершеннолетние, не достигшие возраста 14 лет (малолетние), не обладают полной дееспособностью. За них сделки с имуществом (за исключением незначительного круга) могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (законные представители). К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) (п. 1 ст. 28 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 22 октября 2014 г.) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Формулируя в ст. 37 общее правило распоряжения имуществом малолетних, ГК РФ использует отсылочную норму, указывая на необходимость применения норм, установленных Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» (далее — Закон об опеке) <2>. В данном случае имеется в виду необходимость соблюдения требований ст. 19 — 21 указанного Закона.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ (ред. от 22 декабря 2014 г.) «Об опеке и попечительстве» // СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.

Таким способом законодатель презюмирует, что существует общее правило, сформулированное в основном кодифицированном акте о гражданских отношениях, которое получит конкретику в специальном законе.
Однако, на наш взгляд, дать разъяснения относительно порядка применения общих норм о распоряжении имуществом малолетнего, содержащихся в ГК РФ, в Законе об опеке законодателю не удалось. А.Е. Тарасова в одном из специальных исследований делает вывод, что «основные положения ГК РФ, определяющие порядок управления имуществом подопечных, не конкретизированы в Федеральном законе N 48-ФЗ „Об опеке и попечительстве“, а продублированы, остались значительные пробелы в регулировании вопросов управления имуществом несовершеннолетних» <3>.
--------------------------------
<3> Тарасова А.Е. Правосубъектность граждан. Особенности правосубъектности несовершеннолетних, их проявления в гражданских правоотношениях. М.: Волтерс Клувер, 2008 // СПС «КонсультантПлюс».

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки и любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного. В ст. 19 Закона об опеке же говорится о необходимости получения такого разрешения при совершении сделок и во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Таким образом, основной критерий, которому должны отвечать действия законного представителя, в ГК РФ и Законе об опеке сформулирован по-разному. На первый взгляд разница не существенна, но при тщательном анализе она становится очевидной.
Уменьшение имущества — это лишение малолетнего прав на принадлежащее ему ранее имущество. Сделать же вывод о том, уменьшилась стоимость имущества подопечного в результате совершенных сделок или нет, можно только сравнив денежное выражение или стоимость проданного и приобретенного имущества. Возможна ситуация, при которой в результате сделки не произойдет уменьшение имущества, например, продана принадлежащая малолетнему квартира и куплена другая, равная по площади, но при этом произойдет уменьшение стоимости имущества подопечного, поскольку квартира куплена за меньшую цену ввиду нахождения в неблагоприятном районе, большого износа жилого дома и т.п.
Представляется, что для единообразия в толковании и применении норм, регулирующих порядок совершения сделок с имуществом малолетнего, формулировка основного критерия, которому должны отвечать сделки, совершаемые с имуществом малолетнего, в основном и специальном законе, должна быть одинакова. По нашему мнению, формулировка «уменьшение стоимости имущества подопечного», содержащаяся в Законе об опеке, исключает возможность совершения указанных в примере сделок, формально отвечающих критерию, установленному в ГК РФ, поскольку обяжет устанавливать равенство стоимости продаваемого и приобретаемого имущества, исключая при этом возможность ущемления прав малолетнего в результате совершенных сделок.
Закрепленный приведенными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних… <4>
--------------------------------
<4> Определение Конституционного Суда РФ от 6 марта 2003 г. N 119-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лазарева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями статей 28 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

В данных нормах российского законодательства нашел свое отражение международный принцип наилучшего обеспечения интересов ребенка, предусматривающий, что во всех случаях, когда действия государственных органов или частных лиц затрагивают интересы детей, первоочередное внимание должно уделяться соблюдению интересов ребенка <5>.
--------------------------------
<5> Берлявский Л.Г., Манукян М.А. Принципы международно-правовой защиты прав ребенка // Российская юстиция. 2013. N 7. С. 10.

Итак, как указывалось выше, во всех случаях, когда может произойти уменьшение имущества малолетнего подопечного (уменьшение стоимости его имущества), необходимо получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение таких действий.
Верховный Суд РФ разъясняет, что «согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям в соответствии со ст. 28, 37 ГК РФ, должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки…» <6>.
--------------------------------
<6> Определение Верховного Суда РФ от 24 апреля 2012 г. N 49-В12-1 // СПС «КонсультантПлюс».

А.Е. Тарасова указывает: «Получение разрешения ООиП (органов опеки и попечительства — прим. авт.) — это обязательное, законом установленное условие действительности сделки; его несоблюдение, по общему правилу, должно приводить к ничтожности сделки как противоречащей закону (ст. 168 ГК). В то же время определенного указания о ничтожности сделки, на которую не получено разрешение (согласие ООиП), в законе (ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе N 48-ФЗ) нет» <7>. О ничтожности сделки, совершенной без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, также указывалось и другими авторами <8>.
--------------------------------
<7> Тарасова А.Е. Указ. соч.
<8> Елов М.В. Ответственность опекунов и попечителей в российском гражданском и семейном праве // Гражданское право. 2012. N 1 // СПС «КонсультантПлюс».

Однако данная позиция признается не всеми. Обоснование другой точки зрения строится на толковании ч. 4 ст. 21 Закона об опеке, в соответствии с которой при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Так, группой авторов в комментарии к Закону об опеке под редакцией П.В. Крашенинникова указывалось, что «впервые в законодательстве четко установлены последствия заключения договора опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. До введения в действие Закона об опеке существовала практика оспаривания сделок, совершенных опекунами и попечителями без такого разрешения или с нарушением его условий. Истцы ссылались на ст. 168 ГК РФ, указывая, что совершенная без надлежащего разрешения сделка ничтожна как не соответствующая требованиям закона. Однако применение последствий недействительности таких сделок, как правило, было затруднено в связи с необходимостью учета прав и интересов добросовестных приобретателей отчужденного имущества подопечного» <9>.
--------------------------------
<9> Комментарий к Федеральному закону «Об опеке и попечительстве» и Федеральному закону «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в связи с принятием Федерального закона „Об опеке и попечительстве“ (постатейный) под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009 // СПС „КонсультантПлюс“.

С момента вступления в силу Закона об опеке прошло более 6 лет. Существующая судебная практика показала, что указанные выше нормы Закона об опеке не применяются.
В результате проведенного анализа судебной практики нам удалось отыскать только одно судебное постановление, в котором сделка, совершенная без предварительного разрешения органа опеки, не признавалась недействительной, а указывалось, что законодателем установлены в ст. 21 Закона об опеке иные последствия нарушения требований закона. Так, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, отменяя решение суда первой инстанции, при оценке договора, который был заключен с нарушением условий выданного органом опеки и попечительства предварительного разрешения, ссылаясь на указанные выше положения ч. 4 ст. 21 Закона об опеке, указала следующее: „…даже если оценивать оспариваемый договор как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности. Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки у суда не имелось, в связи с чем выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит основанными на неверном применении материального закона“ <10>.
--------------------------------
<10> Апелляционное определение Московского областного суда по делу N 33-11380/2014 // СПС „КонсультантПлюс“.

В подавляющем же большинстве случаев судами при оценке сделок, совершенных без предварительного разрешения органов опеки (или с нарушением условий предварительного разрешения), делаются выводы о применении норм о недействительности сделок <11>.
--------------------------------
<11> См., например: Определение Пермского краевого суда от 24 июля 2013 г. по делу N 33-6532; Кассационное определение Вологодского областного суда от 16 марта 2012 г. N 33-1075/2012 // СПС „КонсультантПлюс“.

С 1 сентября 2013 г. Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ в Гражданский кодекс РФ введена ст. 173.1, которая устанавливает последствия совершения сделки без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица, государственного органа либо органа местного самоуправления <12>. Эта норма является специальной по отношению к ст. 168 ГК РФ. Теперь рассматриваемые нами сделки, совершенные без согласия государственного органа либо органа местного самоуправления (предварительного согласия органа опеки и попечительства), по общему правилу, являются оспоримыми. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
--------------------------------
<12> Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ „О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации“ // СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 2327.

В обоснование установления регламентации последствий отсутствия согласия на сделку в пояснительной записке к проекту Федерального закона N 47538-6 отмечалось следующее: последствием отсутствия согласия на сделку том числе недействительности акта о согласии) должна быть недействительность соответствующей сделки <13>.
--------------------------------
<13> Игнатов С.Л. Комментарий к подразделу 4 „Сделки. Решения собраний. Представительство“ раздела I „Общие положения“ части первой Гражданского кодекса РФ (главы 9 „Сделки“, 9.1 „Решения собраний“ и 10 «Представительство. Доверенность») (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс», 2013.

О несогласованности ч. 4 ст. 21 Закона об опеке и ст. 168 ГК РФ ранее указывалось многими авторами <14>. Теперь, с введением ст. 173.1 ГК РФ, еще острее встает вопрос о возможности применения к сделке, совершенной без согласия органа опеки и попечительства, последствий иных, чем недействительность.
--------------------------------
<14> См., например: Евдокимова Т.П., Зубков П. Совершенствование попечительства // ЭЖ-Юрист. 2008. N 19 // СПС «КонсультантПлюс»; Тарасова А.Е. Указ. соч.

Возможно, внести определенность в решение данного вопроса сможет Верховный Суд РФ, дав судам разъяснения относительно применения указанных норм.
Как указывалось выше, в законодательстве разрешения, выдаваемые органами опеки и попечительства, именуется предварительными. В Толковом словаре С.И. Ожегова и Н.Ю. Шведовой дается следующее определение данного термина: «предварительный — неокончательный, такой, после которого последует еще что-нибудь» <15>. В гражданском праве существуют предварительные договоры, после которых должно последовать заключение основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Но органы опеки и попечительства, в соответствии с действующим законодательством, никаких иных разрешений, кроме предварительных, не выдают. Поэтому, на наш взгляд, термин «предварительные» следует исключить.
--------------------------------
<15> Ожегов С.И. и Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. 80000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт рус. языка им. В.В. Виноградова. 4-е изд., дополненное. М.: ООО «ИТИ Технологии», 2003. С. 579.

Также считаем необходимым обратить внимание на наличие еще одной проблемы в регулировании совершения сделок с имуществом малолетних. В судебной практике последних лет часто встречаются дела, в которых судами оцениваются сделки, в результате которых была продана квартира, в котором малолетнему принадлежала доля, и куплена другая квартира, как правило лучше, больше по площади, но с использованием кредитных средств, или оспариваются отказы в выдаче предварительных разрешений на совершение подобных сделок с недвижимым имуществом малолетнего. Согласно ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <16>. Возникает ипотека в силу закона на приобретаемую квартиру. В случае невозврата кредита последует обращение взыскания на квартиру. Таким образом, в результате совершения данных сделок существует риск для ребенка остаться без жилья. А ведь до момента начала осуществления действий его родителями по «улучшению жилищных условий» несовершеннолетний был владельцем определенной конкретной недвижимости.
--------------------------------
<16> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 25 июля 2014 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Так, в одном деле суд признал законным отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения на совершение таких сделок, поскольку суд сделал вывод, что заявитель, приобретая в собственность квартиру по ипотечному кредитованию, несет риск потерять право собственности на приобретаемую квартиру в связи с нахождением ее в ипотеке в случае неисполнения кредитных обязательств, в связи с чем имущественные интересы подопечного могут быть подвергнуты риску <17>. К подобным выводам также пришел Свердловский районный суд г. Иркутска, мотивируя свое решение о признании предварительного разрешения органа опеки и попечительства незаконным тем, что оно не соответствует интересам ребенка и ставит в зависимость наличие имущественных прав несовершеннолетнего от платежеспособности и добросовестности исполнения заемщиками (отец и тетя) условий кредитного договора, на основании которого доля ребенка оказалась в залоге <18>. Действительно, о каком соблюдении прав и интересов ребенка может идти речь, если ребенок рискует стать бездомным? Он не сможет, при необходимости, распорядиться своей долей в праве на данное жилое помещение в ближайшие 20 — 25 лет (но ведь в большинстве случаев к моменту окончания договора залога ему будет уже давно пора заводить свою семью и жить отдельно от родителей). Вряд ли следует считать оправданным такой риск.
--------------------------------
<17> Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 20 декабря 2012 г. по делу N 33-14801/12 // СПС «КонсультантПлюс».
<18> Решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 7 октября 2014 г. по делу N 2-4299 // Архив Свердловского районного суда г. Иркутска.

И, напротив, в другом деле подобный довод суд посчитал несостоятельным, «исходя из презумпции добросовестности родителей, учитывая их личности и платежеспособность, а также соответствие действий родителей интересам ребенка» <19>. Также встречается следующая мотивировка: «Заключение кредитного договора с ипотекой было направлено на улучшение жилищных условий как заемщиков, так и несовершеннолетнего члена семьи заемщиков… поэтому оснований для признания кредитного договора в части, предусматривающего ипотеку, недействительным не имеется» <20>.
--------------------------------
<19> Апелляционное определение Омского областного суда от 25 сентября 2013 г. по делу N 33-6392/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
<20> Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 17 декабря 2012 г. по делу N 33-11537/12 // СПС «КонсультантПлюс».

Автор согласен, что для большинства граждан покупка жилья с частичным вложением кредитных средств и, как правило, залогом приобретаемого жилья в настоящее время становится единственной возможностью обеспечить свою семью достойным жильем.
Однако считаем, что законодателю следует предусмотреть механизм, при котором действительно бы осуществлялась защита имущественных прав малолетних при совершении сделок с вовлечением кредитных средств, для того чтобы упомянутый ранее международный принцип наилучшего обеспечения интересов ребенка действительно действовал, а не носил декларативный характер <21>.
--------------------------------
<21> Веретенников А.В. Некоторые актуальные вопросы защиты прав детей, оставшихся без попечения родителей // Российская юстиция. 2010. N 3 // СПС «КонсультантПлюс».

Автор: Т.Н. Торокина

Источник: Консультант Плюс

Литература

1. Берлявский Л.Г., Манукян М.А. Принципы международно-правовой защиты прав ребенка // Российская юстиция. 2013. N 7. С. 10.
2. Веретенников А.В. Некоторые актуальные вопросы защиты прав детей, оставшихся без попечения родителей // Российская юстиция. 2010. N 3.
3. Евдокимова Т.П., Зубков П. Совершенствование попечительства // ЭЖ-Юрист. 2008. N 19.
4. Елов М.В. Ответственность опекунов и попечителей в российском гражданском и семейном праве // Гражданское право. 2012. N 1.
5. Игнатов С.Л. Комментарий к подразделу 4 «Сделки. Решения собраний. Представительство» раздела I «Общие положения» части первой Гражданского кодекса РФ (главы 9 «Сделки», 9.1 «Решения собраний» и 10 «Представительство. Доверенность») (постатейный) // СПС «КонсультантПлюс», 2013.
6. Комментарий к Федеральному закону «Об опеке и попечительстве» и Федеральному закону «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в связи с принятием Федерального закона „Об опеке и попечительстве“ (постатейный) / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.
7. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. 80000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт рус. языка им. В.В. Виноградова. 4-е изд., дополненное. М.: ООО „ИТИ Технологии“, 2003.
8. Тарасова А.Е. Правосубъектность граждан. Особенности правосубъектности несовершеннолетних, их проявления в гражданских правоотношениях. М.: Волтерс Клувер, 2008.

 

Судебная практика

Раздел между супругами жилого помещения, находящегося в залоге

24.06.2016( 3694  )

В статье рассмотрены теоретические и практические проблемы раздела между супругами (бывшими супругами) жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации.

Проблемы раздела жилого помещения между бывшими супругами

24.06.2016( 2990  )

Раздел совместно нажитого имущества между бывшими супругами в судебной практике явление заурядное. Однако, когда предметом иска становится жилое помещение, дела о разделе имущества часто приобретают сложный характер, так как участники процесса в лице истцов и ответчиков стараются отойти от правила раздела имущества, находившегося в законном режиме пользования супругов, и пересмотреть размер причитающихся им долей.

Порядок встреч с ребенком

21.06.2016( 2607  )

В статье анализируется современная судебная практика рассмотрения споров об определении места жительства ребенка.

Залог недвижимости и права бывших супругов

17.06.2016( 1798  )

Обеспечение в виде недвижимости не так надежно, как может показаться на первый взгляд, если залогодателем является гражданин, ранее состоявший в браке. Рассмотрим все риски, которые грозят не только банку, но и самим бывшим супругам залогодателей в таких ситуациях.

Поручение без согласия супруга

15.06.2016( 1255  )

Верховный суд разъяснил, когда супруг может поручиться за знакомого без согласия жены.

Постановления судов в практике по семейно-правовым спорам

14.06.2016( 1377  )

В статье анализируются проблемы исполнения различных постановлений судов при регистрации соответствующих актов гражданского состояния. Отмечается несоответствие положений семейного, гражданского процессуального и специального законодательства об актах гражданского состояния. Доказывается недопустимость заключения мирового соглашения о расторжении брака, направления в органы ЗАГС выписок из судебных решений по отдельным категориям дел.

алименты   алименты детям   взыскание алиментов   Вселение   выплата алиментов   Выселение   детские   долги супругов   заключение брака   Имущественный налоговый вычет   Имущество супругов   Исковая давность   Лишение родительских прав   Материнский капитал   место жительства ребенка   место проживания ребенка   недействительность брака   Ограничение родительских прав   опека   порядок общения с ребенком   Пособия   постановка на учет   права детей   Права несовершеннолетних   Права родителей   право пользования   прекращение брака   равенство долей   развод   развод суд   раздел дома   Раздел имущества   раздел имущества супругов   разрешение органов опеки   расторжение брака   сделка   собственность супругов   совместная собственность   совместная собственность супругов   Споры о детях   Срок исковой давности   удочерение   установление отцовства   Установление происхождения детей   Усыновление   фиктивный брак