Собственник квартиры и его близкие: любит – не любит. Ситуация: надоела семья – выгоню? Кого из родственников защитит закон, признают ли детей «бывшими» и кто останется с хозяином навсегда

21.11.2012(2165  )

Ныне действующий в России Жилищный кодекс (ЖК) во многом отличается от своего предшественника — ЖК РСФСР. Одна из наиболее значительных новаций касается отношений собственника квартиры с членами его семьи. Почти восемь лет, прошедшие с момента вступления в силу современного ЖК (а произошло это 1 марта 2005 года) — как нам кажется, вполне достаточный срок для того, чтобы подвести некоторые итоги.

Этим сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» и займется: мы посмотрим, что изменилось за минувшие годы в интересующем нас предмете.

Времена совсем древние…
Для начала о том, как было прежде — то есть, о советской практике, дожившей до середины прошлого десятилетия. Как напоминает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», согласно части 2 статьи 127 ЖК РСФСР право членов семьи собственника на пользование жилым помещением сохранялось за ними и при прекращении семейных отношений с собственником. Согласно другим статьям все того же ЖК РСФСР, это самое право пользования прекращалось «только в случае отказа самих членов семьи от права пользования либо по судебному решению о выселении в соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР по требованию собственника, если ими систематически нарушаются правила проживания и становится невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одном жилом помещении, при порче и разрушении жилых помещений, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными».

Как всегда, юридический язык требует «перевода» на общепонятный — сейчас мы это и проделаем. В советские годы, как мы помним, частной собственности на большинство видов недвижимости не было — квартиры в основном были государственными, предоставленными гражданам в наем. В квартире живет некто. Затем он вступает в брак. Новоиспеченная супруга (или супруг — закон в этом смысле устанавливал полное равенство) отправляется в паспортный стол и прописывается в квартире. С этой минуты оба героя нашего рассказа — и тот, кто жил в квартире 20 лет, и тот, кто только что прописался — становились абсолютно равноправными. Говорить в случае возможного развода «эта моя квартира, я ее получал» было, может быть, и верно по сути — но абсолютно не по закону.

Разумеется, даже в советские годы было другое жилье — личное. Немногочисленные кооперативные квартиры в городах. Частные деревенские дома. Но даже в них пресловутая прописка фактически уравнивала в правах собственников и несобственников. Если человек имеет право здесь жить — какое дело, кем он там значится в документах?!

Что до лишения права пользования, то — как мы помним из первого абзаца — бывший член семьи должен был заявить о соответствующем желании лично. Теоретически, конечно, это возможно: человек оказывался совестливым, понимал, что квартира изначально не его,  — и уходил. Но происходило так, мягко скажем, не всегда: в большинстве случаев за квартиру держались, что называется, зубами. Другой вариант — по суду, но там нужны основания вроде «порчи и разрушения жилых помещений». Не станет бывший член семьи так поступать — и выселять его не за что…

…и не очень
С 1991 года, как все знают, у нас в России рынок — в том числе и квартирный. Появилось право собственности, горожане массово квартиры приватизировали, покупали-продавали. Однако остававшийся ЖК РСФСР по существу заморозил старые порядки. Прописка (к тому моменту переименованная в «регистрацию по месту жительства») гарантировала членам семьи все то же «право пользования». Не становясь формально собственником (т. е. имя не появлялось в свидетельстве о собственности и прочих документах), человек мог проживать в квартире столько, сколько пожелает. Даже если собственник квартиру продавал — новые владельцы вынуждены были мириться с его присутствием. Как резонно заметил в те годы один риелтор, регистрация создавала «параллельное право собственности» — неофициальное, но вполне себе полноценное.

Ты кто такой? Давай, до свидания!
Правила, установленные в 2005 году новоиспеченным ЖК РФ, оказались поистине революционными. Статья 31 нового закона установила, что право пользования жилым помещением у бывших членов его семьи не сохраняется в случае прекращения семейных отношений с собственником этого жилого помещения. «Новое жилищное законодательство исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением находятся семейные отношения,  — разъясняет эту норму Дарья Погорельская („МИЦ“). — Следовательно, при их прекращении право пользования жилым помещением также прекращается, если законом или договором не установлено иное».

«Прописка членов семьи собственника по факту превратилась во временное жилье с постоянной пропиской,  — подтверждает Олег Сухов, адвокат „Юридического центра адвоката Олега Сухова“.  — Право на такое временное жилье прекращается при прекращении семейных отношений с собственником, и при наличии у него воли к выселению бывшего члена своей семьи, выраженным в исковом заявлении в суд. При этом нельзя выселить без предоставления иного жилья бывшего члена семьи, в отношении которого у собственника квартиры имеются алиментные обязательства».

Винни-Пух и все-все-все
Понятно, что столь революционное нововведение породило массу вопросов. Самый первый: а кто такое «члены семьи»? Супруги и детки — это понятно. А еще? Кто, выражаясь юридическим языком, входит в этот «круг лиц»?

Ответ находим все в той же ст. 31 ЖК — ее первой части. Как говорит Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости», предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители данного собственника. Однако, продолжает эксперт, могут быть признаны и «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и даже иные граждане (!)» — в случаях, когда они внесены самим собственником в качестве членов его семьи.

Выражаясь проще, в «члены семьи» может быть занесен вообще любой человек — если так пожелал собственник квартиры. «Закон и судебная практика очень четко определяют круг лиц, являющихся членами семьи собственника жилья: это любые родственники, вселенные собственником в квартиру в качестве члена его семьи,  — отмечает Олег Сухов. — Собственник пишет заявление в паспортный стол (УФМС): прошу зарегистрировать в мою квартиру Иванову Клавдию Петровну, приходящуюся мне троюродной теткой и являющуюся членом моей семьи. Прописка состоялась».

Исключения: по соглашению сторон
Куда интереснее, однако, не вопрос о включении в состав проживающих (можно ведь пригласить к себе жить симпатичного тебе человека и просто так, без оформления различных документов), а о прекращении «права пользования». Общий принцип мы уже назвали: закончились семейные отношения — закончилось и право жить в квартире. Однако еще Салтыков-Щедрин заметил, что у нас на каждое правило устанавливают по 81 пункту исключений.

Так и в нашей теме. Прежде всего, гласит ЖК, иное может быть «установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи». Дарья Погорельская ( «МИЦ») уточняет, что «ЖК РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения соглашения собственника с бывшим членом его семьи, а также к его форме и условиям… поэтому к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках. Соглашение может быть заключено как в устной, так и в письменной форме (простой или нотариальной)».

На практике все это, конечно, представляет собой колоссальных размеров «мину». Бывшая жена, от которой недовольный супруг станет требовать очистить помещение и возвращаться в родной кишлак, может заявить, что существовало устное соглашение, позволяющее ей обывательствовать в квартире веки вечные. Супруг же, конечно, скажет, что ничего такого не было.

Даже если соглашение существует в письменном виде — и его можно оспорить, ссылаясь на то, что чего только не сделаешь спьяну или в крайней степени сексуального возбуждения. В общем, тут сторонам прямая дорога в суд, и процесс, скорее всего, получится очень интересным: с дракой и танцами.

А адвокат Олег Сухов рекомендует заключать брачный договор — этот документ может, помимо прочего, определять порядок проживания в квартире.


…для неучаствовавших в приватизации…
Эта норма, по крайней мере, понятнее и прозрачнее. Как говорит Дарья Погорельская ( «МИЦ»), на основании ст. 19 закона «О введении в действие ЖК», «бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим». Иными словами, если человек, имея право участвовать в приватизации, отказался от нее, его нельзя без его воли выгнать из квартиры.

…и для «неспособных»
Еще одно замечательное основание — отсутствие у «бывшего» другого жилья или возможности обеспечить себя им. Говоря проще, своей квартиры нет, а человек недостаточно богат, чтобы купить новую. В этом случае, гласит все та же ст. 31 ЖК, право пользования «может быть сохранено… на определенный срок на основании решения суда». На взгляд автора, в категорию людей, «не имеющих возможности обеспечить себя жильем», можно смело относить 95% населения — при нынешних-то ценах! И что это за «определенный срок», и может ли он быть продлен?

Как рассказал нам Олег Сухов, в настоящее время судебная практика по вопросам определения сроков проживания в квартире бывшего собственника уже сложилась. Чаще всего это один год, хотя бывает и шесть месяцев. Что касается еще большего продления, то на этот счет имеются только «редкие прецеденты».

Дети: все неоднозначно
В отличие от супругов дети, как известно, «бывшими» быть не могут. Поэтому требования тех родителей (естественно, по большей части мужчин), которые говорят своим женам что-то вроде «убирайся, и детей своих забирай», не очень красивы. Однако помимо этики существует еще и закон. Что говорит он о случаях, когда и ребенок не входит в число собственников квартиры, и его отец требует выселения?

Как говорит Дарья Погорельская ( «МИЦ»), в 2005-2006 годах суды часто становились на сторону таких родителей. Так, по одному из дел было принято решение, признающее ребенка бывшим членом семьи собственника. Однако с 2007 года позиция судов стала меняться в сторону защиты прав несовершеннолетних. А 2 июля 2009 года Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищной кодекса РФ». Из этого документа следует, что в силу положений Семейного кодекса РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияет на права ребенка, в том числе и на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Тем не менее суды решают данный вопрос по-разному — исходя из конкретных обстоятельств дела. «Судебная практика неоднозначна,  — отмечает Олег Сухов. — Я бы обозначил ее так: в 30% случаев выселяют, в 70% — нет».