г.Москва, Малый Гнездниковский переулок, дом 12 +7 (495) 649 11 65, +7 (985) 763 90 66

Статьи

Купля-продажа недвижимого имущества при участии несовершеннолетних

08.09.2008(25882  )

КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ПРИ УЧАСТИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

А. ЕФРЕМОВА

Ефремова А., юрист «Агентства МИЭЛЬ».

Право собственности регламентируется главой 18 ГК РФ.
В соответствии со статьей 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.
К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, жилые комнаты и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ. Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.
Жилые помещения подлежат использованию только для проживания граждан. Граждане должны действовать при использовании жилых помещений добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, а также нравственные принципы общества.
Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Граждане, имеющие на праве собственности жилые помещения, вправе пользоваться ими для личного проживания отдельно или вместе с семьей.
Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости определены в параграфе 7 главы 30 ГК РФ. Однако, если в продаваемом жилом помещении являются собственниками, сособственниками, проживают или имеют право пользования несовершеннолетние дети, есть определенные особенности проведения сделки.
Для выявления этих особенностей необходимо понимать, какими правами обладает не только собственник, но и члены его семьи. Статья 292 ГК РФ определяет права членов семьи собственника. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ).
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 в ред. Федерального закона от 15.05.2001 N 54-ФЗ).
К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи собственника пользуются наравне с ним жилым помещением, если при их вселении не было оговорено иное.
В соответствии со статьями 53, 54 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение супруга, детей, родителей, иных родственников и иждивенцев, получив на это письменное согласие всех несовершеннолетних членов семьи. На вселение детей, не достигших совершеннолетия, к родителям согласие остальных членов семьи не требуется. При этом содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствует статьям 18, 19, 27, 40, 55 Конституции РФ, что было признано Постановлением Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 N 3-П. Из смысла этих статей следует, что для приобретения права пользования жилым помещением необходимо соблюдение двух основных условий:
— вселение на законном основании;
— проживание.
Правильное понимание этого вопроса особенно необходимо в связи с тем, что зачастую при отчуждении жилого помещения оказывается, что в нем без регистрации по месту жительства проживают несовершеннолетние дети собственника. В этом случае при отчуждении жилого помещения необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства, так как отчуждение данного жилого помещения повлечет отказ от принадлежащего несовершеннолетнему права пользования.
В связи с этим возникает еще один вопрос — по смыслу статьи 54 ЖК РСФСР опекун (родитель) вправе вселиться к несовершеннолетнему, не приобретая при этом самостоятельного права на жилье. В качестве примера приведу следующую ситуацию: бывшие муж и жена М. находятся в разводе. Их общий несовершеннолетний ребенок зарегистрирован в 2-комнатной квартире отца, фактически ребенок проживает с матерью в комнате коммунальной квартиры. С целью улучшить жилищные условия мать ребенка подала иск в суд о вселении ребенка в квартиру отца и нечинении препятствий в проживании и своем вселении в квартиру в качестве законного представителя несовершеннолетней дочери. Суд удовлетворил иск М. в полном объеме, вселил ее в квартиру бывшего мужа в качестве законного представителя ребенка, осуществляющего за ней уход и заботу, но без приобретения самостоятельного права на жилье. При этом, как видно из выписки из домовой книги, М. была зарегистрирована по указанному месту жительства в квартире мужа постоянно (по аналогии, когда несовершеннолетних регистрируют на жилую площадь опекунов постоянно до их совершеннолетия).
В таком случае важно понимать, что такой человек самостоятельного права на жилую площадь не имеет и будет снят с регистрационного учета по достижении ребенком возраста 18-ти лет. Однако таких людей очень сложно выявить. В связи с этим хочется отметить очень интересную позицию некоторых нотариусов, которые полагают, что обязанностью нотариуса является не только удостоверение договоров купли-продажи, но проверка того факта, что заключаемая сделка не нарушает прав третьих лиц. Для этого предполагается недостаточным предоставление выписки из домовой книги в том виде, в котором она обычно предоставляется. По подобной выписке нотариус не всегда может определить, есть ли в числе лиц, зарегистрированных на жилой площади, несовершеннолетние, с тем чтобы в соответствии со статьей 37 ГК РФ истребовать предварительное согласие органов опеки и попечительства.
По выписке без указания оснований снятия с регистрационного учета нотариус не может достоверно определить круг лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением независимо от смены собственника. К таким лицам относятся: члены семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), бывшие члены семьи, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении (ст. 53 ЖК РСФСР), лица, проживающие по договору найма жилого помещения, и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 677 ГК РФ).
В связи с изложенным некоторые нотариусы не принимают для удостоверения договоров купли-продажи выписки из домовой книги, не содержащие полной информации. Ряд нотариусов, например в Павловском Посаде, требуют предоставления архивной выписки из домовой книги.
Одной из важнейших правовых норм, регулирующих защиту прав и законных интересов детей при распоряжении принадлежащим им имуществом, является статья 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества или выдел из него долей. Таким образом, опекуны и попечители не вправе без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (продажа, обмен, дарение и т.д.), отказываться от принадлежащих подопечному имущественных прав (отказ от принятия наследства и др.), а также совершать иные сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
В случае согласия органов опеки и попечительства с предполагаемой сделкой издается распоряжение органов опеки и попечительства в соответствии со статьей 6 Закона «Об организации работ по опеке, попечительству и патронажу». Распоряжение издается в письменной форме.
При рассмотрении органом опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности в том числе несовершеннолетним, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» рекомендовано в распоряжении указывать, что разрешение дается на продажу с последующим или одновременным приобретением жилья на имя несовершеннолетнего. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.
В настоящее время в Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект о внесении изменений в ГК РФ. В частности, эти поправки отменяют предварительные разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартир, в которых проживают несовершеннолетние. Данный законопроект уже принят в первом чтении.
В соответствии с частью 3 статьи 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна и попечителя и их близкими родственниками.
Подобные нарушения в судебной практике встречаются достаточно часто. Во многом это связано с незнанием закона законными представителями несовершеннолетних. Однако настораживает то обстоятельство, что и органы опеки и попечительства данной нормой в своей работе не всегда руководствуются.
В качестве примера приведу следующую ситуацию.
После смерти матери в 3-комнатной приватизированной квартире остались проживать двое несовершеннолетних детей и бабушка. Все они являлись собственниками указанной квартиры. В 1999 г. бабушка с согласия органов опеки и попечительства от имени своих подопечных внуков произвела родственный обмен их долей в праве собственности (2/3 доли) на ⅔ доли в 2-комнатной квартире, которая принадлежит на праве собственности ее мужу (2/3 доли) и сыну (1/3 доля). В результате обмена дети стали собственниками ⅔ долей квартиры вместе с сыном бабушки (дядей), которому принадлежит 1/3 доля. А бабушка стала собственником 1/3 доли 3-комнатной квартиры вместе со своим мужем, которому стало принадлежать ⅔ доли квартиры. В результате сделки были существенно ухудшены жилищные и имущественные права детей, так как они стали собственниками заведомо меньшей квартиры. Кроме того, на сделку, которая была совершена в нарушение ч. 3 ст. 37 ГК РФ было получено разрешение органов опеки и попечительства. Весной 2004 г., когда внучке исполнилось 18 лет, она подала иск в суд о признании совершенного обмена недействительным. В судебном заседании представитель органа опеки и попечительства признала, что разрешение на совершение сделки было дано с нарушением законодательства, причем сделано это было умышленно, якобы из жалости к пожилой бабушке. Решением суда иск сироты был удовлетворен и сделка была признана недействительной.
В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Достаточно часто встречаются случаи, когда родители, желая продать квартиру, чтобы не получать согласие органов опеки и попечительства, произвольно перерегистрируют несовершеннолетнего ребенка на другую жилую площадь. В этих случаях нередко происходит существенное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Письмом от 09.06.1999 N 244/26-5 органам опеки и попечительства в таких случаях рекомендовано вмешательство для восстановления законных прав и интересов детей в соответствии со статьей 53 ЖК РСФСР. Наиболее ярким примером нарушения жилищных прав ребенка, злоупотребления отцом своими родительскими правами и безразличия органов опеки и попечительства является ситуация с 5-летней Татьяной.
В трехкомнатной квартире в Москве, собственником которой являлся некий А., была также зарегистрирована с рождения его 5-летняя тяжелобольная дочь. Фактически и отец, и дочь проживали в квартире матери, а спорную квартиру сдавали. Деньги от сдачи квартиры расходовали на лечение тяжелобольного ребенка — инвалида с детства. Когда ребенку исполнилось 3 года, родители развелись и отец переехал жить к своей матери. На себя и на ребенка А. приобрел 1/23 долю квартиры в г. З.
Кроме того, хотелось бы отметить еще один вид договора, который в настоящее время достаточно распространен. Речь идет о договоре мены.
В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на полученные в результате обмена товары переходит каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.
Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил, регламентирующих предмет договора мены, поэтому его регулирование осуществляется нормами о купле-продаже. Таким образом, порядок защиты прав и законных интересов несовершеннолетних при заключении договора мены аналогичен описанному выше при заключении договора купли-продажи.

 

По всем вопросам, связанным с расторжением брака, разделом имущества, взысканием алиментов, иным вопросам по семейному праву и семейным спорам, вы можете записаться к специалистам нашего Центра, позвонив по телефонам секретарю: (495) 649 — 11 — 65 или (499) 246-86-51 Внимание консультации платные!!! Бесплатную консультацию Вы можете получить на сайте — свой вопрос можно оставить здесь БРАК, РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА, АЛИМЕНТЫ

С аналогичной тематикой и практикой нашего Центра по теме БРАК, РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА, АЛИМЕНТЫ — вы можете ознакомиться ниже, перейдя по ссылке:

  1. Взыскание алиментов за прошедший период

Судебная практика

Раздел между супругами жилого помещения, находящегося в залоге

24.06.2016( 3194  )

В статье рассмотрены теоретические и практические проблемы раздела между супругами (бывшими супругами) жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации.

Проблемы раздела жилого помещения между бывшими супругами

24.06.2016( 2485  )

Раздел совместно нажитого имущества между бывшими супругами в судебной практике явление заурядное. Однако, когда предметом иска становится жилое помещение, дела о разделе имущества часто приобретают сложный характер, так как участники процесса в лице истцов и ответчиков стараются отойти от правила раздела имущества, находившегося в законном режиме пользования супругов, и пересмотреть размер причитающихся им долей.

Порядок встреч с ребенком

21.06.2016( 2294  )

В статье анализируется современная судебная практика рассмотрения споров об определении места жительства ребенка.

Залог недвижимости и права бывших супругов

17.06.2016( 1572  )

Обеспечение в виде недвижимости не так надежно, как может показаться на первый взгляд, если залогодателем является гражданин, ранее состоявший в браке. Рассмотрим все риски, которые грозят не только банку, но и самим бывшим супругам залогодателей в таких ситуациях.

Поручение без согласия супруга

15.06.2016( 1061  )

Верховный суд разъяснил, когда супруг может поручиться за знакомого без согласия жены.

Постановления судов в практике по семейно-правовым спорам

14.06.2016( 1162  )

В статье анализируются проблемы исполнения различных постановлений судов при регистрации соответствующих актов гражданского состояния. Отмечается несоответствие положений семейного, гражданского процессуального и специального законодательства об актах гражданского состояния. Доказывается недопустимость заключения мирового соглашения о расторжении брака, направления в органы ЗАГС выписок из судебных решений по отдельным категориям дел.

алименты   алименты детям   взыскание алиментов   Вселение   выплата алиментов   Выселение   детские   долги супругов   заключение брака   Имущественный налоговый вычет   Имущество супругов   Исковая давность   Лишение родительских прав   Материнский капитал   место жительства ребенка   место проживания ребенка   недействительность брака   Ограничение родительских прав   опека   порядок общения с ребенком   Пособия   постановка на учет   права детей   Права несовершеннолетних   Права родителей   право пользования   прекращение брака   равенство долей   развод   развод суд   раздел дома   Раздел имущества   раздел имущества супругов   разрешение органов опеки   расторжение брака   сделка   собственность супругов   совместная собственность   совместная собственность супругов   Споры о детях   Срок исковой давности   удочерение   установление отцовства   Установление происхождения детей   Усыновление   фиктивный брак