г.Москва, Малый Гнездниковский переулок, дом 12 +7 (495) 649 11 65, +7 (985) 763 90 66

Статьи

Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних

05.09.2008(25512  )

СОГЛАСИЕ (РАЗРЕШЕНИЕ) ОРГАНА ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА
НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ПРИ УЧАСТИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

С.В. ОСИПОВА

Осипова С.В., старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права (Самарский государственный университет).

Сделки с недвижимым имуществом, несмотря на широкое распространение на практике, являются одними из самых сложных и «проблемных». Когда такие сделки затрагивают права несовершеннолетних, требуется четкая и эффективная защита прав последних. Действующее законодательство содержит ряд общих норм, направленных на защиту прав и интересов несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью. К сожалению, во второй части Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) при регулировании конкретных договоров в отношении недвижимого имущества не учитываются особенности совершения этих сделок с участием несовершеннолетних. Полагаем, данный пробел необходимо восполнить. Нормы, учитывающие данную специфику, должны быть как в первой (Общей), так и во второй части ГК РФ, применительно к отдельным договорам. Условно указанные права несовершеннолетних можно разделить на две группы:
1) права несовершеннолетних, не являющихся собственниками недвижимого имущества;
2) права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) недвижимого имущества.
В первом случае права несовершеннолетних охраняются прежде всего нормой п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ)). Анализ законодательства и литературы позволяет выделить следующие случаи, в которых необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дача согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
Передача в аренду, в залог, сдача внаем, предоставление в безвозмездное пользование имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дача согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
Дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказ законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права.
Заключение договора участия в долевом строительстве от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет их законными представителями или дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на заключение договора участия в долевом строительстве.
Дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществление указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет.
Дача согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществление указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет.
Таким образом, как в первом, так и во втором случае, необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства. В соответствии с п. 1 ст. 34 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления — выборные и другие органы, наделенные полномочиями по решению вопросов местного значения и не входящие в систему органов государственной власти. Следует отметить, что на федеральном уровне отсутствует законодательная регламентация порядка предоставления согласия (разрешения) органами опеки и попечительства на совершение указанных выше сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних. Нет ни четких норм, которые бы указывали, что именно может служить основанием для согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимым имуществом, ни критериев или правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом. Полагаем, нормативные акты, принимаемые на уровне субъектов РФ, не могут решить обозначенную проблему. Необходимо принятие отдельного нормативного акта на федеральном уровне, регламентирующего порядок деятельности органов опеки и попечительства, в том числе и при принятии решений о даче согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом, затрагивающих права несовершеннолетних. Кроме того, полагаем, необходимо внести изменения в действующее законодательство и использовать единый термин «разрешение» (соответственно заменить «согласие» на «разрешение»), выражающий мнение органа опеки и попечительства относительно совершения данных сделок.

Материалы по теме:

  1. О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом
  2. Проблемы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения
  3. Защита имущественных прав несовершеннолетних
  4. Задать вопрос Адвокату

Судебная практика

Раздел между супругами жилого помещения, находящегося в залоге

24.06.2016( 3473  )

В статье рассмотрены теоретические и практические проблемы раздела между супругами (бывшими супругами) жилого помещения, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации.

Проблемы раздела жилого помещения между бывшими супругами

24.06.2016( 2776  )

Раздел совместно нажитого имущества между бывшими супругами в судебной практике явление заурядное. Однако, когда предметом иска становится жилое помещение, дела о разделе имущества часто приобретают сложный характер, так как участники процесса в лице истцов и ответчиков стараются отойти от правила раздела имущества, находившегося в законном режиме пользования супругов, и пересмотреть размер причитающихся им долей.

Порядок встреч с ребенком

21.06.2016( 2492  )

В статье анализируется современная судебная практика рассмотрения споров об определении места жительства ребенка.

Залог недвижимости и права бывших супругов

17.06.2016( 1704  )

Обеспечение в виде недвижимости не так надежно, как может показаться на первый взгляд, если залогодателем является гражданин, ранее состоявший в браке. Рассмотрим все риски, которые грозят не только банку, но и самим бывшим супругам залогодателей в таких ситуациях.

Поручение без согласия супруга

15.06.2016( 1179  )

Верховный суд разъяснил, когда супруг может поручиться за знакомого без согласия жены.

Постановления судов в практике по семейно-правовым спорам

14.06.2016( 1290  )

В статье анализируются проблемы исполнения различных постановлений судов при регистрации соответствующих актов гражданского состояния. Отмечается несоответствие положений семейного, гражданского процессуального и специального законодательства об актах гражданского состояния. Доказывается недопустимость заключения мирового соглашения о расторжении брака, направления в органы ЗАГС выписок из судебных решений по отдельным категориям дел.

алименты   алименты детям   взыскание алиментов   Вселение   выплата алиментов   Выселение   детские   долги супругов   заключение брака   Имущественный налоговый вычет   Имущество супругов   Исковая давность   Лишение родительских прав   Материнский капитал   место жительства ребенка   место проживания ребенка   недействительность брака   Ограничение родительских прав   опека   порядок общения с ребенком   Пособия   постановка на учет   права детей   Права несовершеннолетних   Права родителей   право пользования   прекращение брака   равенство долей   развод   развод суд   раздел дома   Раздел имущества   раздел имущества супругов   разрешение органов опеки   расторжение брака   сделка   собственность супругов   совместная собственность   совместная собственность супругов   Споры о детях   Срок исковой давности   удочерение   установление отцовства   Установление происхождения детей   Усыновление   фиктивный брак